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  • Vous apporter nos connaissances juridiques, urbanistiques, financières, locatives et fiscales afin de réussir votre projet
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  • Être pluridisciplinaire afin de vous accompagner tout le long de votre projet immobilier
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  • Vous proposer des solutions innovantes afin que vous gagnez plus de vos locations immobilières
  • Toujours être à la pointe des nouvelles technologies
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Témoignages de nos clients

Valériane T.
Mersi.
Valériane T.
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Arnaud G.
Très bonne agence, très sérieuse
Arnaud G.
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Cyril F.
Une agence immobilière avec de vrais professionnels, que ça soit dans la disponibilité ou bien même dans service rendu.
Cyril F.
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Jérôme R.
Agence et personnel à l'écoute de ses clients.
Jérôme R.
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Audrey H.
Très bonne agence, très à l’écoute, et très bon accueil!
Audrey H.
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Nadia B.
Accueil impeccable, chaleureux. Agents très professionnels et à l’écoute.
Nadia B.
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Nathalie L.
Très bonne agence, efficace. Beaucoup de recherches et d'investigations.
Nathalie L.
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Sidney P.
bon accueil de l’entreprise et très bonne réactivité pour les demandes d’informations.
Sidney P.
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9.2 / 10   Avis certifiés Opinion System
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Faut-il détenir sa résidence principale dans une société civile immobilière (SCI) ?
Faut-il détenir sa résidence principale dans une société civile immobilière (SCI) ?
La SCI réponse à tout ? Les avantages que réservent la résidence principale sont ils conservés dans la SCI ? La détention de la résidence principale au travers d’une société (SCI, SARL etc.) peut faire perdre au propriétaire certains avantages civils et fiscaux dont il bénéficierait en cas de détention en direct et notamment : la protection du "logement familial",le bénéfice du droit viager et temporaire au logement,l’abattement de 20% au titre des droits, l’abattement de 30% au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI),l’exonération des plus-values de cession, les dispositifs protecteurs de l’emprunteur immobilier non professionnel,le déblocage de certains produits d’épargne, l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel,la mise en location de la résidence principale par l’associé ou la société. En outre, la société détenant la résidence principale peut perdre également son statut de société opérationnelle prépondérante ou exclusive. La protection du "logement familial" La détention de la résidence principale au sein d’une société peut faire perdre au conjoint non associé le bénéfice de la protection sur le logement familial, contrairement à ce qui est prévu par en cas de détention en direct par l’un ou l’autre des époux (C. civ. art. 215, al 3). En effet, lorsque seul l’un des époux est associé, l’autre conjoint ne dispose d’aucun titre d’occupation (car non associé, non bénéficiaire d’une autorisation d’occupation ou d’un droit au bail) ; ainsi l’époux associé et gérant de la société peut, sans l’accord du conjoint : vendre le logement (Cass.civ.1,14 mars 2018 n°17-16.482),l’expulser du logement (Cass.civ.1,7 fev 2018 n°17-10367). Les droits viager et temporaire du conjoint survivant La détention en société de la résidence principale, prive le conjoint survivant du bénéfice du droit de jouissance temporaire sur le logement (et son mobilier) et du droit viager d’usage et d’habitation, dont il aurait pu bénéficier si le bien avait été détenu en direct, même uniquement par son époux.   En effet, ce sont alors les parts sociales qui entrent dans la succession, et non le logement lui-même. C.civ. art. 763 et 764 L’abattement de 20 % en matière de droit de succession La résidence principale du défunt détenue par une société (SCI, SARL), ne bénéficie pas de l’abattement de 20 % prévue en matière de droit de succession, lorsque la résidence principale est occupée à la date du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou majeur protégé.CGI. art. 764 bisL’abattement de 30 % en matière d’IFI La résidence principale du défunt détenue par une société ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % pour la valorisation à l’IFI.CGI. art. 973L’exonération en matière de plus-values immobilièresRésidence principale détenue par une société à l’IR (SCI, SARL, SNC, etc.) Lorsque la résidence principale est détenue par une société soumise à l’impôt sur les revenus (c’est-à-dire les sociétés relevant des articles 8, 8bis, 8 ter du CGI) et est mis à disposition à titre gratuit d’un des associés qui en fait sa résidence principale, l'exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale s’applique sur la plus-value en cas de :cession de la résidence principale par la société, cession des parts par l'associé. Cette exonération ne s’applique toutefois pas en cas de mise à disposition à titre onéreux. L'exonération ne porte que sur la quote-part de plus-value, constatée lors de la cession, revenant à associé qui occupe le logement à titre de résidence principale. Les autres associés de la société, pour qui l’immeuble ne constitue pas leur résidence principale, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération.Résidence principale détenue par une société à l’IS Lorsque la résidence principale est détenue par une société à l’IS et mise à disposition (qu’elle soit gratuite ou onéreuse) ou loué à l’un des associés qui en fait sa résidence principale, l’exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale ne s’applique pas.  Ainsi, en cas de revente de l’immeuble par la société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au sein de la société et calculée selon les règles des plus-values professionnelles (avec notamment la reprise des amortissements). En cas de revente des titres de la société, la plus-value est taxée au titre des plus-values de valeurs mobilières au PFU à 12,8 % (ou sur option globale à l’IR) et aux prélèvements sociaux.Les dispositifs protecteurs des emprunteurs immobiliers non professionnels Par principe, une société qui a pour activité la location d'immeuble, ne peut pas bénéficier des dispositions protectrices des consommateurs telles que : le délai de réflexion de 10 jours (loi Scrivener) ;la mention du taux effectif global (TEG) ; l'interdiction de versement préalable à l'acceptation ; le maintien de l'offre pendant 30 jours ; la suspension judiciaire du prêt en cas de difficulté d'exécution de l'acte d'acquisition ou du contrat de VEFA (vente sur plan) ; la résiliation de l'assurance emprunteur (résiliation durant la première année et résiliation annuelle) C. conso. art. L. 313-2, 2° Cependant, lorsque le crédit sert à financer l'acquisition d'une résidence principale au travers d'une société (hors SCI d’attribution), les textes ne tranchent pas. La sortie de certains produits d’épargne L’acquisition de la résidence principale par le biais d’une société ne permet pas d'obtenir : le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PERCO et d’un PEE (ou d’un PEI).CMF. art. L. 224-4, 6° et Guide de l'épargne salariale 2014 (page 262) ;à notre sens, le déblocage anticipé des sommes détenues au sein d’un PER (issu de la loi PACTE) ; à notre sens, la sortie en capital du PERP (possible au moment de la retraite ou de manière anticipée). C.ass. art. L. 144-2, I al.4 ;un prêt épargne logement. En effet, ils ne sont accordés qu’a des personnes physiques et ne peuvent être affectés au financement de logements détenus par des sociétés (sauf résidence principale située dans un immeuble collectif détenu par une SCI d’attribution – RM Duboc, JOAN 28 mars 1994, n°8960).L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel Lorsque la résidence principale de l’entrepreneur est détenue au travers une société, l’entrepreneur individuel ne peut bénéficier du dispositif d’insaisissabilité : ni de droit de la résidence principale ;ni via la souscription d’une déclaration d’insaisissabilité.  Il perd ainsi le bénéfice de protection de son patrimoine immobilier privé auprès de ses créanciers professionnels. C. com. art. L. 526-1 et suivantsLa mise en location de la résidence principaleLa mise en location par l’associé (sous location) La mise à disposition par la société n’autorise pas, en principe, l’associé à sous-louer le logement sauf à ce que la société ait expressément autorisé la sous-location, qui a priori, doit rester ponctuelle. Si la sous-location est meublée (hypothèse de location saisonnière de la résidence principale ou d’une partie de la résidence principale), il est exonéré jusqu’au 31 décembre 2023 et jusqu’à un certain seuil : pour les locations habituelles d’une ou plusieurs pièces (pour 2019) : 187 € par an en Ile-de-France, 138 € dans les autres régions ; par mètre carré de surface habitable. pour les locations saisonnières : 760 € par an.  Au-delà, les revenus sont taxés en BIC (on notera que l’associé n’étant pas propriétaire de l’immeuble, il ne pourra pas l’amortir : dans ce cas le régime micro sera plus intéressant). Si la sous-location est nue (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), elle est taxée au titre des BNC. La mise en location par la société Il s’agit de l’hypothèse où la société serait en mesure de louer le bien périodiquement ou non. En cas de location nue par la société (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), la durée minimum du bail est alors de 6 ans avec reconduction tacite, et non plus de 3 ans comme pour un bailleur personne physique (ou une société civile familiale - constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus – Loi n°89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, art.10 et 13). De plus, les sanctions en cas de non-respect, par la société, de ses obligations (congé frauduleux, demande de documents interdits) peuvent être 15 000 € voir 30 000 € dans certains cas, contre 3 000 € à 6 000 € pour un bailleur personne physique. En cas de location meublée par la société, certaines démarches sont nécessaires (enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d'existence d'activité avec le formulaire "M0" ou formulaire "intercalaire TNS"). Fiscalement : si la résidence principale est détenue par une SCI à l'IR : la SCI demeure à l'IR si les recettes commerciales de la société n'excédent pas 10 % des recettes totales de la société. Or, si la société détient uniquement la résidence principale, elle n'a pas d'autres revenus que ceux de la location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s'appliquer : la SCI passe obligatoirement à l'IS.si la résidence principale est détenue par une SARL de famille : l'option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l'IR) suppose que la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence principale à titre gratuit, elle n'exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL passe obligatoirement à l'IS.Le statut d’activité opérationnelle au sein de la société Lorsque la société détient des biens de jouissance (notamment la résidence principale) et des biens professionnels, elle peut dans certains cas perdre le bénéfice de dispositifs fiscaux qui nécessitent : une activité opérationnelle prépondérante (dispositif Dutreil, biens professionnels, et plus généralement statut de holding animatrice dans ces deux dispositifs). une activité opérationnelle exclusive (SARL de famille). FIDROIT
Le 12 août 2009