Les avantages que réservent la résidence principale sont ils conservés dans la SCI ?
La détention de la résidence principale au travers d’une société (SCI, SARL etc.) peut faire perdre au propriétaire certains avantages civils et fiscaux dont il bénéficierait en cas de détention en direct et notamment :
En outre, la société détenant la résidence principale peut perdre également son statut de société opérationnelle prépondérante ou exclusive.
La détention de la résidence principale au sein d’une société peut faire perdre au conjoint non associé le bénéfice de la protection sur le logement familial, contrairement à ce qui est prévu par en cas de détention en direct par l’un ou l’autre des époux (C. civ. art. 215, al 3).
En effet, lorsque seul l’un des époux est associé, l’autre conjoint ne dispose d’aucun titre d’occupation (car non associé, non bénéficiaire d’une autorisation d’occupation ou d’un droit au bail) ; ainsi l’époux associé et gérant de la société peut, sans l’accord du conjoint :
La détention en société de la résidence principale, prive le conjoint survivant du bénéfice du droit de jouissance temporaire sur le logement (et son mobilier) et du droit viager d’usage et d’habitation, dont il aurait pu bénéficier si le bien avait été détenu en direct, même uniquement par son époux.
En effet, ce sont alors les parts sociales qui entrent dans la succession, et non le logement lui-même.
C.civ. art. 763 et 764
La résidence principale du défunt détenue par une société (SCI, SARL), ne bénéficie pas de l’abattement de 20 % prévue en matière de droit de succession, lorsque la résidence principale est occupée à la date du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou majeur protégé.
CGI. art. 764 bis
La résidence principale du défunt détenue par une société ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % pour la valorisation à l’IFI.
CGI. art. 973
Lorsque la résidence principale est détenue par une société soumise à l’impôt sur les revenus (c’est-à-dire les sociétés relevant des articles 8, 8bis, 8 ter du CGI) et est mis à disposition à titre gratuit d’un des associés qui en fait sa résidence principale, l'exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale s’applique sur la plus-value en cas de :
Cette exonération ne s’applique toutefois pas en cas de mise à disposition à titre onéreux.
L'exonération ne porte que sur la quote-part de plus-value, constatée lors de la cession, revenant à associé qui occupe le logement à titre de résidence principale. Les autres associés de la société, pour qui l’immeuble ne constitue pas leur résidence principale, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération.
Lorsque la résidence principale est détenue par une société à l’IS et mise à disposition (qu’elle soit gratuite ou onéreuse) ou loué à l’un des associés qui en fait sa résidence principale, l’exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale ne s’applique pas.
Ainsi, en cas de revente de l’immeuble par la société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au sein de la société et calculée selon les règles des plus-values professionnelles (avec notamment la reprise des amortissements).
En cas de revente des titres de la société, la plus-value est taxée au titre des plus-values de valeurs mobilières au PFU à 12,8 % (ou sur option globale à l’IR) et aux prélèvements sociaux.
Par principe, une société qui a pour activité la location d'immeuble, ne peut pas bénéficier des dispositions protectrices des consommateurs telles que :
C. conso. art. L. 313-2, 2°
Cependant, lorsque le crédit sert à financer l'acquisition d'une résidence principale au travers d'une société (hors SCI d’attribution), les textes ne tranchent pas.
L’acquisition de la résidence principale par le biais d’une société ne permet pas d'obtenir :
Lorsque la résidence principale de l’entrepreneur est détenue au travers une société, l’entrepreneur individuel ne peut bénéficier du dispositif d’insaisissabilité :
Il perd ainsi le bénéfice de protection de son patrimoine immobilier privé auprès de ses créanciers professionnels.
C. com. art. L. 526-1 et suivants
La mise à disposition par la société n’autorise pas, en principe, l’associé à sous-louer le logement sauf à ce que la société ait expressément autorisé la sous-location, qui a priori, doit rester ponctuelle.
Si la sous-location est meublée (hypothèse de location saisonnière de la résidence principale ou d’une partie de la résidence principale), il est exonéré jusqu’au 31 décembre 2023 et jusqu’à un certain seuil :
Au-delà, les revenus sont taxés en BIC (on notera que l’associé n’étant pas propriétaire de l’immeuble, il ne pourra pas l’amortir : dans ce cas le régime micro sera plus intéressant).
Si la sous-location est nue (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), elle est taxée au titre des BNC.
Il s’agit de l’hypothèse où la société serait en mesure de louer le bien périodiquement ou non.
En cas de location nue par la société (peu probable en pratique car il s’agit de la résidence principale de l’associé), la durée minimum du bail est alors de 6 ans avec reconduction tacite, et non plus de 3 ans comme pour un bailleur personne physique (ou une société civile familiale - constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus – Loi n°89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, art.10 et 13).
De plus, les sanctions en cas de non-respect, par la société, de ses obligations (congé frauduleux, demande de documents interdits) peuvent être 15 000 € voir 30 000 € dans certains cas, contre 3 000 € à 6 000 € pour un bailleur personne physique.
En cas de location meublée par la société, certaines démarches sont nécessaires (enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d'existence d'activité avec le formulaire "M0" ou formulaire "intercalaire TNS").
Fiscalement :
Lorsque la société détient des biens de jouissance (notamment la résidence principale) et des biens professionnels, elle peut dans certains cas perdre le bénéfice de dispositifs fiscaux qui nécessitent :
FIDROIT