EXPERTISE IMMOBILIÈRE : MÉTHODE SOL + RECONSTRUCTION - VÉTUSTÉ

Nous allons vous présenter une des grandes méthodes d'évaluation d'un bien immobilier individuel non soumis au statut de la copropriété : la méthode sol + reconstruction - vétusté 💡.

🏡 Expertisons ensemble une maison de 120 m2 et son terrain de 600 m2🏡, laquelle a été régulièrement autorisée.

Voici la recette : 
1️⃣ Le Plan Local d'Urbanisme à obtenir auprès du service urbanisme de la mairie de votre commune
2️⃣ L'ensemble des Permis de Construire / déclaration de travaux pour la surface de la construction à valoriser
3️⃣ Le plan de bornage ou le plan cadastral pour la surface de votre terrain
4️⃣ Connaitre l'ensemble des composants de la maison
5️⃣ Connaitre les sites internet vous donnant accès aux prix de l'immobilier du secteur
6️⃣ Une calculatrice

Commençons par le terrain :

Le PLU vous permettra de déterminer la valeur de votre terrain en fonction du Coefficient d'Emprise au Sol (CES), de l'alignement, des espaces éventuellement réservés, des différentes zones de prescriptions... Toutes les règles relatant le droit à construire sur votre terrain.
Il faut diviser votre terrain en plusieurs zones : 
1️⃣ La zone constructible correspondant au CES 
2️⃣ La surface résiduelle.
Il peut y avoir des zones supplémentaires selon le PLU.

Concrètement, admettons que le PLU annonce un CES de 40%, cela veut dire que la construction est possible sur 600 m2 x 40% = 240 m2
Ce résultat sera la zone 1️⃣ du terrain et sera valorisé à 100% de sa surface soit 240 m2.
La zone 2️⃣ sera la surface résiduelle et valorisée à hauteur de 40-50%  de sa surface selon sa forme et sa pente. 
Nous retiendrons 50% : 360 m2 x 50% = 180 m2

✅ La surface du terrain à valoriser sera donc de 240 m2 + 180 m2 = 420 m2 ✅

🏘️ Maintenant, nous allons analyser le marché des terrains vendus dans le secteur lequel est consultable sur internet sur des sites accessibles par tous. 🏘️
Vous allez vous comparer avec des terrains d'une surface comprise  entre 300 et 550 m2 dans un secteur proche de chez vous.

💵Une fois cette analyse, vous déduisez que le prix au m2 est de 400 € 💵.
Vous multipliez ainsi 400 € x 420 m2 = 168 000 €. 
Si vous avez un terrain paysagé, dessiné soigneusement, clôturé, équipé avec des éclairages d'ambiance, un portail électrique, une sonnette, un arrosage automatique etc, vous pouvez valoriser la valeur obtenue de 10 à 20 %.

Admettons que  nous le valoriserons à + 10% :
💵 Valeur du terrain : 184 800 € 💵 

🏠2ème étape : la valorisation de la maison construite. 🏠

🟩 Comme pour le terrain, déterminons tout d'abord la surface à valoriser.
Nous l'avons dit, la maison mesure 120 m2 habitable. Nous avons également un garage attenant de 40 m2, une terrasse de 20 m2 et un jacuzzi. 🟩

Le m2 de terrasse et du garage vaudra moins que le m2 habitable.
C'est pourquoi nous allons pondérer leur surface suivant une table de pondération utilisée par les géomètres et les experts en Europe.
La terrasse : 20% soit 4 m2
Le garage : 40% soit 16 m2
Pour le jacuzzi, nous regarderons le prix du jacuzzi en fonction de sa marque.

✅ La surface habitable pondérée est donc de = 4 + 16 + 120 =  140 m2 ✅

Ok, regardons maintenant le marché du prix / m2 de construction actuel :
Il est large et est fonction de la modernité de la maison. 

Nous avons une maison d'un standing bon. Nous en déduisons que le m2 construit vaut 1500 € 💵. Vous augmentez sa valeur par la taxe d'aménagement de la commune laquelle 3% est celle de droit commun nous semble t-il. Ainsi, 1500€ x 1,03% = 1545 € / m2.

💵 Vous multipliez ainsi le prix par la surface : 216 300 €. 💵

Nous avons obtenu la valeur de la construction à neuf. 
Il nous faut appliquer 📉 une vétusté 📉 à présent sur chacun des composants selon leur âge :
- La toiture
- la charpente
- L'installation électrique
- L'état de l'ossature
- Les revêtements (sol et mur)
- Les huisseries
- La plomberie des sanitaires
Là aussi, une table de vétusté européenne existe. 

Nous déduisons ainsi que la vétusté à appliquer est de 20% 📉.

💵Le prix de la construction nette de vétusté est donc de : 216 300 € - 20% = 180 250 € 📉💵

Dernière étape : le jacuzzi. 
La marque est THEJACUZZI, très haut de gamme toutes options, acheté il y a 2 ans. 
Valeur à neuf du jacuzzi : 10 000 € 
Si un jacuzzi a une durée de vie de 10 ans, nous appliquerons une vétusté de 20%, soit une valeur nette de vétusté de 8 000 €. 💵

Valeur du bien expertisé : 184 800 € + 180 250 € + 8 000 € = 373 050 €. 👍

Arrondissez au millier d'euros supérieur 😉